Hipotecas: aprende a escoger la mejor opción

El concepto de hipoteca está directamente relacionado con uno de los mayores gastos que puede sufrir un individuo o familia: comprar o adquirir una vivienda. En la última década bajo los terribles efectos de la consabida crisis económica, las hipotecas se han convertido en un verdadero quebradero de cabeza, cumplir con los pagos, para muchos consumidores, era y es un verdadera utopía.

Además si sumamos el controvertido tema de las clausulas suelo, conformamos un escenario muy farragoso que requiere de ciertos conocimientos para poder salir con buen pie de la liquidación de una hipoteca.

Existe una gran oferta de hipotecas, cada una de ellas con sus características particulares y condiciones, lo que dificulta la seguridad de estar seleccionando la mejor opción posible acorde a las necesidades personales del consumidor.

En este artículo queremos profundizar sobre el tema de las hipotecas y desgranar sus principales características. De esta manera deseamos facilitar y aclarar las dudas que pueden surgir en este tema.

En primer lugar, se debe comenzar por lo más básico, en la mayoría de los casos, los consumidores tienden a utilizar erróneamente dos conceptos: hipoteca y préstamo hipotecario. Esto es un gran error, si bien son dos términos asociados a un mismo contexto su significado y uso es muy distinto, aunque el término “hipoteca” prevalece par ambos conceptos.

Hipoteca y Préstamo Hipotecario: Diferencias

Hipoteca y préstamo hipotecario no son lo mismo, aunque en “lenguaje de la calle” señalan el mismo proceso.

La hipoteca es un derecho real de garantía sobre bienes inmuebles, una vez inscrita formalmente en el Registro de la Propiedad posee efectos legales “erga omnes”, es decir, va unida a una obligación la cual está garantizando y solo su correcta cancelación permite liberarse de la misma.

Por otro lado el concepto de préstamo hipotecario define la obligación garantizada por la hipoteca. Se trata de un préstamo de dinero que realiza una entidad bancaria, se asumen unos intereses y plazo de vencimiento de la misma, la garantía de su devolución es la hipoteca sobre dichos inmuebles.

Como se puede observar, los dos términos están relacionados entre sí pero su función y significado varía de forma sustancial.

Una vez visto en detalle la diferencia de ambos conceptos, de ahora en adelante tomaremos la palabra “hipoteca” para referirnos al producto bancario utilizado para la compra de una casa.

Primer punto a tener en cuenta: situación personal

Mucho antes comenzar el riguroso camino de seleccionar una hipoteca, se ha de hacer una reflexión sobre la situación personal y financiera. Las entidades bancarias exigen ciertos condicionantes de tipo económico para comenzar a negociar una hipoteca.

De entre los distintos requerimientos que suele “exigir” un banco los más incontestable e innegociables son los siguientes:

  • Ingresos mensuales netos. Verificar una fuente de ingresos estables es una prioridad. Estos ingresos tienen que ser suficientes para hacerse cargo sin problemas de las cuotas del pago de las hipotecas. En términos más técnicos se denomina la “capacidad de reembolso” y esta no debe superar el 30% o 40% de los ingresos. Así pues, un na persona que cobre 1.500€ al mes la cuota mínima sería de 450€ y la máxima de 600€.
  • Cero endeudamientos. Poseer un historial creditico intachable y cero deudas es fundamental para mostrar una situación económica saneada y brindar la confianza al banco de la capacidad de pago de la hipoteca.
  • Ahorros. Para formalizar una hipoteca se han de poseer ahorros de al menos un 35% del valor de la vivienda, los cuales un 20% el banco no financia y el resto para los pertinentes gastos iniciales hipotecarios.

¿Cumples con todos estos requerimientos? Pues ha llegado el momento de saber que conceptos y letra pequeña has de tener en cuenta para escoger la mejor hipoteca que se adapte como un guante a tus intereses.

¿Qué hace mejor una hipoteca frente a otra?

Estamos ante la pregunta clave que muchos consumidores se hacen en este tipo de situaciones. La respuesta no es nada sencilla, porque aquello que hace que una oferta hipotecaria sea más atractiva que otra está sujeto a determinados conceptos y condicionantes: tipo de interés, comisiones, pazos de vencimiento y vinculaciones.

Clasificación de hipotecas por tipo de interés

De entre los conceptos y condicionantes enumerados en el punto anterior, el tipo de interés es un factor determinante tanto para clasificar las hipotecas como por el montante final de las cuotas.

Pero ¿qué son los tipos de interés? Es el interés que se le aplica a las cuotas mensuales de la hipoteca. En la actualidad existe tres tipos de interés que a su vez definen la clasificación de las hipotecas: fijo, variable y mixto.

Hipoteca interés fijo

Las cuotas de esta hipoteca son estables y no están sujetas a subidas y bajadas. Siempre se paga lo mismo con lo que el control del gasto es mucho más fácil de gestionar. Se fija un tipo de interés y no se varía aunque (los tipos de interés variable sean más bajos).

Atención

Los plazos de vencimiento o amortización son mucho menores que otro tipo de hipotecas. Es decir, hay menos tiempo para pagar la hipoteca. También suelen ser muy elevados los gastos de amortización parcial o total.

Hipoteca de interés variable

Es ente tipo de hipotecas el interés varía a lo largo del plazo de vencimiento del préstamo. ¿De qué depende la variación del interés? El tipo de interés de las hipotecas variables e fija mediante dos indicadores:

  • Índice de referencia. Por lo general el Euribor, se determina su valor a partir de la oferta y la demanda junta la intervención de determinados bancos europeos. Es un valor que se publica diariamente y varía según determinadas condicionantes económicas, tanto para arriba como para abajo.
  • Diferencial. Es un porcentaje fijo resultado de los intereses que cobra el banco por prestar el dinero.

Una de las grandes ventajas, es disfrutar de periodos de tiempo donde la cuota será más baja por valor del tipo de interés, previa revisión. Pero se corre el riesgo que la cuota aumente en el caso de las subidas.

Atención

Es primordial asegurarse del tipo de índice de referencia que se incluye en el tipo de interés variable. Por lo general es el Euribor, pero también es frecuente utilizar IRPH Entidades (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) y el IRS (permuta de interés a 5 años). Son legales pero sus valores son muy altos en comparación al Euribor.

Hipoteca de interés mixto

Este tipo de hipotecas son un producto que aúna las características de las otras dos opciones anteriores. Suelen aplicar un interés fijo en los primeros años entre 5 a 20 años y el resto a un interés variable referenciado por el Euribor. Se tiene la posibilidad (dentro del rango) de escoger el plazo para el interés fijo.

Atención

Si el mercado marca mínimos de interés dentro del plazo de interés fijo saldrás perdiendo (al igual que en hipotecas de interés fijo). Por otro lado, en las hipotecas de interés mixto se confirma cierta capacidad de compromiso mediante distintas vinculaciones (seguros y demás productos bancarios).

Revisar la existencia de la cláusula cero

Es una cláusula que indica que si el valor del tipo de interés roza valores negativos el interés del préstamo pasa a ser de 0%, el cliente solo pagará capital. No se trata de una opción para favorecer al cliente, sino una medida para que el banco no tenga que devolver a sus clientes por cotizar de forma negativa.

Resumen

Llegados a este punto ¿cúal es mejor? La respuesta la marcará el actual contexto económico y las previsiones futuras.

Mientras la tendencia de los tipos de interés sea a la baja la hipoteca de interés variable es una solución óptima y más rentable. La estabilidad en los pagos y la volatilidad del mercado marcará la decisión de seleccionar una hipoteca a interés fijo.

Aunque, a día de hoy, han de subir los tipos de interés de forma constante y de manera continua en los años para que la hipoteca de interés fijo sea más o igual de rentable que la variable.

Por otro lado, un sistema económico de bajo interés es muy satisfactorio para los consumidores, pero para los bancos les resta beneficio. Así pues, bajo este contexto podemos definir otros condicionantes que puede sumar más gastos a la hipoteca: las vinculaciones

¡Ojo con las vinculaciones asociadas a las hipotecas!

Como reclamo para añadir más clientes a su cartera, muchos bancos asocian sus hipotecas determinadas vinculaciones a diferentes productos: domiciliación de nómina y recibos, seguros, tarjetas bancarias y otros productos.

Son interesantes si vienen de la mano de bonificaciones en la hipoteca, por ello hay que estudiar que conlleva cada uno. También es digno destacar que no es obligatorio contratar seguros para la concesión de hipotecas.

¿Qué hay de las cláusulas suelo?

Las clausulas suelo establecen un mínimo de pago de las cuotas de la hipoteca, aunque los tipos de interés acordados y los de ti variable sean más bajos. Después de la sentencia de Tribunal de Justicia de la UE (sentencia del 21 de diciembre de 2016) sobre las cláusulas suelo que obliga a los bancos a devolver el dinero cobrado de más, siempre y cuando sean de carácter abusivo, la atención es prioritaria a este respecto.

Atención

Las cláusulas suelo no son ilegales, lo son las de carácter abusivo. Una cláusula suelo es abusiva si no está debidamente explicada al cliente mostrando la información de manera transparente. Si el banco actúa con transparencia y después de la firma nos encontramos con cláusulas suelo no se obtendrá beneficios al reclamar.

Conclusión

Seleccionar una hipoteca es un proceso que requiere de conocimiento y de precaución por parte de los consumidores. Son muchos los condicionantes que hacen de una hipoteca mejor que otra, la revisión de todas sus características y la comprensión de todos los gastos que conlleva la hipoteca son pilares fundamentales para seleccionar con acierto el tipo de hipoteca.

Por último no se debe obviar una profunda reflexión sobre la previsión personal y económica de los propios consumidores, pues se está hablando de un gasto que puede durar hasta 40 años.